28/06-11 - Pressemeddelelse

Andelsboligsælgere kan ånde lettet op !

I de seneste måneder har flere medier skrevet om konkurstruede andelsboligfor-eninger, der som følge af de såkaldte SWAP-lån er kommet i økonomisk uføre. Den 12. februar 2010 udsendte Erhvervs- og Byggestyrelsen en udtalelse om, at den negative værdi af et SWAP-lån skulle medtages i beregningen af foreningernes formue, og derved blev andelsboligerne mindre værd. I nogle tilfælde så meget, at det har truet foreningernes eksistens. Og andelsboligsælgerne, er blevet mødt med retssager om tilbagebetaling af overpris fra de mange købere, der har købt i perioden 2006-2010, hvor SWAP var en ofte benyttet finansieringsform.

En ny principiel dom afsagt mandag den 27. juni 2011 tager stilling til, om alle disse overprissager mellem købere og sælgere overhovedet kan anlægges, eller om køberne i stedet må rette erstatningskrav overfor de professionelle, så som revisorer, advokater og administrationsselskaber, penge- og realkreditinstitutter m.fl.

Retssagen tager også stilling til, om køberne af en andelsbolig selv burde have kontrolleret, om ejendomsmæglerens vurdering måske var op mod kr. 140 mio. for høj, og om køberne nu kan kræve penge tilbage sælger, fordi de mener, at prisen for andelsboligen har været urealistisk høj værdiansat.

Retssagen er principiel på begge punkter, og frifinder nu sælger, og henviser andelsboligkøberne til at søge erstatning andetsteds.

Den meget omtalte A/B Duegården er blot et af flere eksempler på andelsboligforeninger, der er finansieret med de såkaldte SWAP-lån, og det var en andelsboligsælger i den pågældende forening.

Andelsboligforeningen har opnået en fast rente, men oplever nu omvendt, at aftalen med banken og kreditforeningen har en betydelig negativ markedsværdi, der påvirker andelskronen i negativ retning. Andelsboligforeningen er kommet i økonomisk uføre.

De mange sælgere, der har solgt deres andelsbolig i siden 2006 er blevet mødt med søgsmål fra købere, der ønsker de ulovlige overpriser tilbagebetalt, ganske som i A/B Duegaarden. Købere, som ikke var bekendt med, at SWAP værdien måske skulle medindregnes, har anlagt stribevis af retssager over hele landet mod sine sælgere.

Normalt skal sådanne overprissager anlægges inden 6 måneder efter, at man har købt sin andelsbolig, men i alle disse mange retssager, har køberne landet over ment, at de ikke burde have kendt til problematikken før den 12. februar 2010, hvor Erhvervs- og Byggestyrelsen meldte ud, hvordan Styrelsen selv fortolkede og forstod loven. Styrelsen fandt, at den negative markedsværdi af en SWAP aftale skal medindregnes i fastsættelsen af en andelsboligs maksimale lovlige værdi.

Derfor har de uskyldigege købere nu sagsøgt lige så mange uskyldige sælgere, men spørgsmålet har været, om ikke det er for sent. Er der indtrådt forældelse?

Domstolene har valgt at behandle den principielle retssag herom ved en "kollegial ret" med flere dommere ved Retten på Frederiksberg. Alle landets retssager om samme problemstilling har været på "stand by".

Den principielle retssag omhandler en ældre mand, der nu bor på plejehjem. Han solgte den 1. august 2009 i god tro sin andelsbolig i A/B Duegården, men den negative SWAP værdi var ifølge dagældende praksis ikke medindregnet i foreningens nettoformue i regnskabet.

Køberne anlagde derfor i sommeren 2010 retssag mod den ældre mand, og krævede godt kr. 300.000,00 tilbagebetalt. Den ældre mand havde anvendt pengene, ligesom mange andre sælgere i samme situation.

Samtidig mente køberne, ligesom i mange øvrige foreninger, der har været omtalt i medierne den seneste tid, at den ejendomsmægler og valuar, som igennem årene havde vurderet andelsboligforeningens ejendom, havde holdt prisen urealistisk højt oppe (kr. 140 mio. over korrekt værdiansættelse), og at køber ud over kravet på kr. 300.000,00 også havde ret til at kræve en endnu ikke opgjort overpris tilbagebetalt som følge heraf. Det ville formentlig være et samlet krav i denne enkelte andelsbolighandel på godt Â½ mio. kr.

Den ældre mands søn var fast besluttet på at få sagen prøvet, og hyrede derfor en af landet fremmeste specialister, advokat Kristian Dreyer, fra Svejgaard - Galst Advokater, der igennem den senere tid under retssagen har forsøgt at overbevise retten om, at alle sagerne bør betragtes som forældet, både for så vidt angår SWAP problematikken, og problematikken vedrørende den påståede kunstigt høje valuarvurdering. Det vil nemlig betyde, at de sælgere, der i tillid til, at alt var i skønneste orden, bliver frikendt, og at køberne ikke kan anlægge sag mod sælgerne.

Køberne kan derimod fortsat rette krav mod revisorerne, advokaterne, administationsselskaberne og den finansielle sektor, såfremt man derfra har modtaget forkert og tabsgivende rådgivning - og i sidste ende bliver det derfor de professionelle aktørers forsikringsselskaber, der må til lommerne.

Advokat Kristian Dreyer forklarer, at

"i mit hoved, vil det da være mere retfærdigt, hvis man lader de pågældende sælgere slippe, og at køberne i stedet retter kravet mod de professionelle aktører. Det er de professionelle, der i givet fald har ydet forkert og tabsgivende rådgivning. Det er lige så synd for sælgerne, som det er for køberne, men lad dog de professionelle bære tabet i sidste ende, hvis de har rådgivet forkert".

Retten på Frederiksberg har i en kollegial dom i dag fulgt advokat Kristian Dreyers synspunkter, og meget principielt slået fast, at sælgerne kan sove trygt om natten, når de har solgt deres andelsbolig, og ikke skal kunne mødes med krav fra køberne efter flere år, blot fordi det nu i bredere kredse som følge af Erhvervs- og Byggestyrelsens udtalelse, er blevet almindeligt kendt, at SWAP-aftalers negative værdi påvirker, hvad en andelsbolig lovligt kan handles for.

Advokat Kristian Dreyer udtaler,

"Dommen er historisk, og den er retfærdig, om end jeg ikke havde turde håbe på resultatet. Den får betydning for rigtig mange aktører på andelsboligområdet. Jeg er glad på min klients vegne, og glæder mig til at overbringe ham nyheden.".

"Køberne må nu overveje deres situation, og der er som jeg nævnte under min procedure i retten, rig mulighed for at kigge andre steder hen efter en erstatning.".

"Det er muligt, at ejendomsmægleren og valuaren måske har vurderet ejendommen urealistisk højt op. Det har jeg ikke taget stilling til. Men det er nu slået fast, at det ikke er sælgernes hovedpine, men derimod et anliggende mellem køberne og den pågældende valuar, og det er vel også mest fair. Det er jo ejendomsmægleren, der har foretaget vurderingen, og fået betaling derfor.".

"Det fremhæves i dommen, at køberne må se sig for, og antager de advokat i forbindelse med sit køb, påhviler det advokaten eller tilsvarende rådgiver at være omhyggelig i sin gennemgang af andelsboligforeningens forhold, herunder dens økonomiske situation og værdiansættelse. Man skal ikke kunne komme efter flere år, og påstå, at man ikke vidste, hvad man købte.".