18/09-14 - Pressemeddelelse

Boligrådgiver: Pas på urimelig regel i købsaftalen

Bygningsmæssige problemer omtalt i el-syns- og tilstandsrapporter, der når at udvikle sig i de halve og hele år, der ofte går fra rapporterne udarbejdes til en køber overtager sin nye bolig - kan ende som købers uoverskuelige hovedpine. Derfor skal en passus i Dansk Ejendomsmæglerforenings standardvilkår fjernes, mener boligrådgiver i Ret

Inden du skriver under på købsaftalen på dit drømmehus, er det vigtigt, at, du sætter dig grundigt ind i, hvad du skriver under på. Købsaftalen indeholder nemlig ofte et standardvilkår, som betyder, at du som køber reelt har ansvaret for ejendommen, længe før du får rådighed over dine kvadratmetre.

Det kan blive dyrt, hvis et forhold i en af rapporterne når at udvikle sig negativt. Som køber har du ingen mulighed for at gribe ind, rette op eller vedligeholde før overtagelsen - og ansvaret for de forværringer, der måtte ske, hviler på købers skuldre. Det sørger en formulering i Dansk Ejendomsmæglerforenings standardvilkår for.

Urimelig regel
Boligrådgiver Inge Lindeer peger i september måneds nyhedsbrev på problemet, der optræder under punkt 8 i Dansk Ejendomsmæglerforenings købsaftale. Det er her reglerne for tilstandsrapporter og el-installationsrapporter omtales - herunder alle de mange forhold, som køber IKKE vil kunne påberåbe sig overfor en sælger.

"Der har for nylig indsneget sig en bestemmelse, som jeg ikke finder rimelig, og som Dansk Ejendomsmæglerforening bør overveje at justere, da det ikke er en lovbestemt konsekvens, men noget der kan aftales", mener Inge Lindeer.

Uoverskueligt for køber
Standardvilkåret er i dag formuleret sådan, "at det i nærværende købsaftale bestemmes, at køber ikke kan påberåbe sig forhold, som er opstået efter udarbejdelsen eller fornyelsen af henholdsvis tilstands- og el-installationsrapport."

"Jeg finder det uheldigt og uoverskueligt for en køber, da tilstandsrapporten kan være tæt på et halvt år gammel, når købsaftalen underskrives, og der forøvrigt ofte kan jo gå op til ét år fra tilstandsrapporten er udarbejdet indtil overtagelsesdagen", påpeger Inge Lindeer.

Punktet bør fjernes
I en del af hendes handler er det lykkedes Inge Lindeer at få elimineret punktet.
"Men der er bestemt også mæglere, som fastholder, og det er svært at forsvare over for køberne"
Problemet er, forklarer Inge Lindeer, at afsnittet ikke bærer den ellers indlysende tilføjelse: ".... i det omfang forholdet er dækket af den tilbudte ejerskifteforsikring."

Ansvar - men ingen råderet
Ifølge boligrådgiveren ville en sådan tilføjelse gøre ansvaret begrænset, uden dog helt at fritage de nye ejere, der altid vil hæfte med en selvrisiko.

"Det urimelige består i, at der jo kan være tale om forhold, der er nævnt i rapporten, men som når at udvikle sig negativt inden overtagelsen af boligen. I mellemtiden har køber ikke en chance for at sætte ind med en opretning eller vedligeholdelse. Det kan selvsagt først ske, når køber får disposition over ejendommen. Som køber og købers rådgiver, bør man derfor være særligt opmærksom på denne bestemmelse og vurdere, om man kan acceptere bestemmelsen med den risiko, der er forbundet med at have ansvaret for en ejendom, som man ikke har rådighed over.

BOKS 1:
Hvad er standardvilkår?
I en købsaftale er der standardvilkår, som bliver en del af aftalerne mellem køber og sælger. En del af disse vilkår er identiske med, hvad der følger af lovgivningen - herunder "Lov om forbrugerbeskyttelse ved køb af fast ejendom". I denne lov findes bl.a. reglerne om, at en sælger kan blive ansvarsfri for mangler ved bygningens fysiske tilstand, når køber har modtaget en tilstandsrapport, el-synsrapport, ejerskifteforsikringstilbud samt tilbud om betaling af halvdelen af præmien på en ejerskifteforsikring.

BOKS 2: Det "uheldige" standardvilkår
At det i nærværende købsaftale bestemmes, at køber ikke kan påberåbe sig forhold, som er opstået efter udarbejdelsen eller fornyelsen af henholdsvis tilstandsrapporten og el-synsrapporten.

BOKS 3:
Grunde til at vilkåret bør fjernes
· at køber ikke har rådighed over ejendommen, og derfor ikke har mulighed for at gribe ind, dels i forhold til de mangler der oplyses om i tilstandsrapporten, som kan udvikle sig og dels i forhold til følgeskaderne deraf,
· derudover har køber risikoen for de forhold, som ikke var kendt på det tidspunkt hvor rapporterne blev udarbejdet, og som udvikler sig med evt. følgeskader i denne periode,
· at der ikke er nogen garanti for at ejerskifteforsikring dækker,
· og såfremt den dækker, udløses en selvrisiko eller måske flere som køber skal betale,
· at tilstandsrapporten, på aftaletidspunktet, kan være næsten et halvt år gammel og overtagelsen kan ligge flere måneder frem i tiden.