11/01-10   -   Pressemeddelelse

Luk øjnene op ved køb af ejendom i Tyskland

En tysk notar kontrollerer kun "žbedingt" indholdet af kontrakten, som han tinglyser (Kommentar til tysk højesterets dom fra BGH, Urteil vom 4. 12. 2008 - III ZR 51/ 08)

En køber af en lejlighed i Berlin måtte sande, at god juridisk og skattemæssig rådgivning i Tyskland betaler sig.

Adskillige af vores kunder har ved køb af ejendom i Tyskland oplevet det tyske notarsystem. En Notar er en særlig jurist, der forbereder registreringen af tinglysningen i den tyske tingbog. Notaren har (delvist) funktion som et dansk dommerkontor og dermed en offentlig opgave.
For det meste oplever danskerne dette som en (dyr) læsetime, hvor købskontrakten blot læses op fra ende til anden. Mange danskere tror, at notaren kontrollerer indholdet af kontrakten, der skal tinglyses, men hans opgave er blot at kontrollere, at kontrakten er nedskrevet, så den kan blive tinglyst i Grundbuch (tingbogen).

For nyligt har den øverste tyske domsstol, Bundesgerichtshof, afsagt dom, om at en notar ikke er forpligtet til at overtage hele det juridiske kontrolarbejde. Det skal parterne selv blive enige om og forvisse sig om. Navnligt anså retten ikke notaren for forpligtet til at se efter i rettens register om den solgte rettighed var registreret. Når køberen selv forelægger en salgsmappe, på tysk et såkaldt "ž Ekspos è", over den lejlighed, som han vil købe, skal han selv undersøge sagen.

Sagsforholdet:
Der blev tinglyst en købekontrakt ved notaren. Ved tinglysningen ved notaren gik alle ud fra, at der til lejligheden hørte et loftsværelse, som der var adgang til via en trappe i lejligheden. Dette fremgik af erklæringen om deling af lejligheden, som køberen havde forelagt notaren.
Først efter købet af lejligheden mærkede køberen, at loftsværelset ikke hørte til lejligheden, men var fælleseje for hele ejendommen. Alle husets medejere havde ret til fælles afbenyttelse og ret til at gå igennem hans lejlighed for at komme op på loftet.
Derfor forlangte han knap 75.000 EURO (ca 562.500 dkr) i erstatning fra notaren.

Sagsøgers erstatningskrav mod notaren blev afvist i tre instanser. Bundesgerichtshof udtalte, at hvis køberen ikke selv kontrollerer sin egen erklæring om deling af lejligheden, kan han senere ikke gøre notaren ansvarlig for at det er blevet undladt.

Den skattemæssige synsvinkel:
Hvis lejligheden var blevet brugt til udlejning, så kunne retsomkostningerne trækkes fra som driftsomkostninger. Hvis den blot er privat, er der intet fradrag.

Moralen af historien: Et tysk retsprincip lyder: "Den, der ikke lukker sine øjne op, når han køber, lukker sin pung vidt op, når han skal betale." På tysk: "žWer nicht die Augen aufmacht wenn er kauft, muss die Geldbörse weit aufmachen, wenn er zahlt."

Hvis du har spørgsmål om skattemæssige ting i forbindelse med fast ejendom i f.eks. Berlin, står Danrevision gerne til din rådighed.

Relevant information

http://www.danrevision.com