13/07-11 - Pressemeddelelse

Liberaliser andelsboligerne - men ikke for ejendomsmæglernes skyld

Debatten omkring liberalisering af andelsboliger kører på nuværende tidspunkt som en overophedet og usaglig debat. På den ene side har vi Dansk Ejendomsmæglerforenings formand, Steen Winter-Petersen, der argumenterer for en afskaffelse af maksimalprisbestemmelserne, samt en fælles standard for kontantværdiomregning. På den anden side står Andelsboligernes Fællesrepræsentation, der forsøger at holde fast i den oprindelige andelstanke. Deres eneste argument for ikke at fjerne maksimalprisen, er udelukkende, at landets ejendomsmæglere tjener for mange penge på salg af andelsboliger.

"Uanset hvilken side man ser sagen fra, ændrer det ikke på faktum: Den danske andelsbolig er gammeldags, og det bremser de muligheder, der ellers kunne være for både købere og sælgere," siger ejendomsmægler Christian Müller, der gerne giver et bud på, hvordan man kan liberalisere andelsboligen.

Undersøgelser viser, at 25% af de andelsboliger som sælges, bliver solgt til mindre end 10% under lejlighedens maksimalværdi. I mange af disse tilfælde kunne sælgerne have fået en højere pris for deres andel, hvis maksimalværdien havde tilladt dette. Derfor er der fra mit perspektiv ingen tvivl om, at man bør afskaffe maksimalprisbestemmelser på andelsboliger, men det er ikke for ejendomsmæglernes skyld. Det kommer nemlig både andelshavernes og kommende købere af andelsboligers til gode. En stor del af de andelsboliger der bliver handlet i dag, bliver handlet igennem ejendomsmæglere og en stor del af disse på markedsvilkår. Desværre kan alle andelshavere ikke få markedsprisen for deres bolig, da deres maksimalværdi ligger under markedsniveau.

Et andet problem ved maksimalværdien er muligheden for faldende vurderinger på andelsforeningernes ejendomme. Køberne af andelsboliger vil i mange tilfælde ikke give maksimalprisen for en andelsbolig, da der er mulighed for at vurderingen på ejendommen kan falde, og så kan de pludseligt kan stå og være teknisk insolvente uden at kunne gøre noget som helst ved det. Et problem mange andelshavere har oplevet både i år og i 2009, da de offentlige vurderinger faldt. Afskaffer man maksimalværdierne på andelsboliger, vil mange andelshavere undgå pludseligt at sidde med en gæld, der er større end den maksimalværdi, deres andel er vurderet til.

En afskaffelse af maksimalværdibestemmelserne på andelsboliger vil være et godt skridt på vejen, men ikke i sig selv være nok, hvis ikke dette bliver fulgt op med nogle nye krav og standarder for, hvilke oplysninger en ejendomsmægler skal videregive til køberne. Steen Winter-Petersen har tidligere foreslået en kontantværdiomregning af andelsboliger (dvs. andelens pris tillagt den forholdsmæssige andel af foreningens gæld). Det er også fint, men langtfra nok.

Kontantværdiomregningen er i de færreste tilfælde en entydig rettesnor for værdien af en andelsbolig. Den bør kombineres med en brutto- og nettoydelse, som svarer til den, man skal oplyse på en ejerbolig. Da andelsboliger både har et indskud, der skal finansieres, samt en månedlig boligafgift, oplever vi, at køberne har svært ved at gennemskue, hvor meget f.eks. kr. 1.000 ekstra i boligafgift rent faktisk betyder for prisen på boligen. Det ville med en standard for en samlet brutto/netto udgift for boligen, gøre andelsboliger meget mere gennemskuelige for andelskøberne.