09/11-15   -   Pressemeddelelse

Udlejning af fast ejendom i Tyskland

Ny dom om almindelig vedligeholdelse "žSchönheitsreparaturen" ændrer, om det er ejer eller lejer, der skal betale for almindelig vedligeholdelse af en lejebolig i Tyskland.

Denne dom kan føre til uforudsete driftsudgifter for ejeren. "Det er nu ikke længere tilladt i en standardkontrakt at fastslå, at lejeren skal betale for "žSchönheitsreparaturen" i en lejebolig, som han uden ekstrabetaling har overtaget i ikke renoveret stand." siger Dr. Lars Eriksen fra Dantax.

"Når en lejer flytter ind i en lejlighed, uden at den er blevet renoveret, og han ikke får en passende betaling af dette, kan han flytte ud igen uden at skulle foretage "žSchönheitsreparaturen" . En standardklausul i en tysk standardkontrakt bestemte, at de såkaldte "Schönheitsreparaturen" skulle overtages af lejeren. "Den øverste tyske domstol, Bundesgerichtshof, har i tre domme fra 18.3.2015 ændret sin opfattelse.

Dommerne afgjorde, at lovens bogstav gælder. Der står nemlig: "žUdlejer skal overlade den udlejede genstand i en tilstand, der er egnet til den aftalte brug og bevare den under udlejningsperioden." Sml. § 535, stk. 1. 2 punktum i BGB, den store tyske civillovbog fra 1900.

Og denne klausul er altså nu ugyldig, når lejligheden ikke bliver renoveret ved overdragelsen eller er nybygget. Ligeledes erklærede dommerne, at det er ugyldigt, når lejeaftalen indeholder en automatisk regel om betaling af faste omkostninger per år for lejeren. Dermed er de såkaldte "Quotenabgeltungsregeln" ugyldige.

Dommen giver grund til at se bestående lejeaftaler igennem. Det bør overvejes, om der evt. skal foretages en hensættelse på regnskabet til almindelig vedligeholdelse. De nye regler kan ramme de fleste eksisterende tyske lejeaftaler og desuden få betydning for erhvervslejemål. Dantax er tysk revisor for mange danskere med fast ejendom i Tyskland.